One Checklist That You Should Keep In Mind Before Attending Carport Ohne Baugenehmigung In Niedersachsen | carport ohne baugenehmigung in niedersachsen

Der Fall sorgt bundesweit für Aufsehen: Eine 75-jährige Rentnerin kaufte sich im Jahr 2005 ein idyllisch gelegenes Fachwerkhäuschen in Kürten im Bergischen Land. Sie zahlte 250.000 Euro und investierte zusätzlich in die Renovierung. Nun wollte sie es aus gesundheitlichen Gründen wieder verkaufen. Doch die Behörden vor Ort stellten fest: Für das Objekt gibt es gar keine Baugenehmigung. Es muss abgerissen werden.

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So etwas geschieht in Deutschland durchaus häufiger. Es geht um sogenannte Schwarzbauten aus der Kriegs- und Nachkriegszeit. Viele Stadtbewohner flüchteten in den 40er-Jahren aus den Ballungszonen und bauten kleine Häuschen am Stadtrand – ohne Genehmigung. Auch davor, zu Zeiten der Wirtschaftskrise, entstanden solche Schwarzbauten.

Viele Familien leben unter Gewohnheitsrecht dort weiter. Doch sobald es zu einem Verkauf kommt, muss das Gebäude legalisiert werden. Steht es auf einem Gelände, das von der Gemeinde nicht als Bauland ausgewiesen ist, kann ein Abriss kaum verhindert werden. Käufer wie Verkäufer sollten sich daher beizeiten darüber informieren, ob die eigenen vier Wände überhaupt stehen bleiben dürfen. Handelt es sich um einen Schwarzbau, gibt es nur wenige Auswege.

Carport: Wann ist eine Baugenehmigung erforderlich? | carport ohne baugenehmigung in niedersachsen

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„Jeder Bau muss genehmigt werden“, sagt Gerold Happ, Jurist des Eigentümerverbandes Haus & Grund. „Fehlt die Baugenehmigung, handelt es sich um einen Schwarzbau, der abgerissen werden muss. Der Gesetzgeber will mit dieser Regelung der Zersiedelung der Landschaft entgegenwirken. Wenn jeder baut, wo er will, kommt es zu einer Zersplitterung der Landschaft, die nicht gewollt ist. Der Bebauungsplan einer Gemeinde setzt dafür die Grenzen.“

Selbst wenn ein Haus schon viele Jahrzehnte auf Nichtbauland stehe, gebe es keine Alternativen. „Eine Baugenehmigung im Nachhinein zu erteilen, ist rechtlich nicht möglich“, sagt Happ. Die Gemeinde könnte im Nachhinein den Bebauungsplan ändern und für unrechtmäßig errichtete Gebäude nachträglich Bauland ausweisen. „Einen rechtlichen Anspruch hat ein Hauseigentümer darauf aber nicht“, so Happ.

Carport Baugenehmigung Niedersachsen im Ratgeber auf easycarport

Carport Baugenehmigung Niedersachsen im Ratgeber auf easycarport | carport ohne baugenehmigung in niedersachsen

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Wer ein solches Haus übernimmt, ist selbst für die Prüfung der Baugenehmigung verantwortlich. Auf den Notar könne sich der Hauskäufer nicht verlassen, sagt Happ: „Die Notare sind in der Regel nicht verpflichtet, beim Abschluss des Kaufvertrages das Vorhandensein einer Baugenehmigung zu kontrollieren“, sagt Happ. „Sie müssen die Kaufverträge beurkunden, dabei allerdings auch auf Risiken hinweisen. Vielleicht sollten Notare als Warnung an den Käufer den Hinweis geben, dass die Existenz einer Baugenehmigung geprüft werden sollte.“

Sobald klar ist, dass das Haus, das man gekauft hat oder gar schon viele Jahre bewohnt, gar nicht existieren darf, liegt das eigene Schicksal also in den Händen der Verwaltung.

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„Der Erlass einer Abrissverfügung steht im Ermessen der Behörde“, sagt Stephanie Hinke, Rechtsanwältin in der Berliner Kanzlei Knauthe. Hier sei der Grundsatz der Verhältnismäßigkeit zu beachten. Ein Rolle spiele die jahre- beziehungsweise jahrzehntelange Duldung des illegalen Zustands durch die lokale Verwaltung. „Selbst eine aktive Duldung steht einer späteren Abrissanordnung jedoch nicht generell entgegen, die Behörde muss dann nur die Interessen des Eigentümers an einem Fortbestand der baulichen Anlage stärker berücksichtigen“, sagt Anwältin Hinke.

Einen Ansatz für eine nachträgliche Legalisierung bietet das Baugesetzbuch. Gemäß Paragraph 35, Absatz 6 des Baugesetzbuches könnte die Gemeinde eine Außenbereichssatzung erlassen, sagt Hinke. „Als Außenbereich wird nach Paragraph 35 Baugesetzbuch der Bereich geschützt, der weder in einer zusammenhängend bebauten Ortschaft liegt noch im Bereich eines Bebauungsplans, mit welchem die Gemeinde die zulässige bauliche Nutzung festlegt“, pflichtet der Berliner Rechtsanwalt Ulrich Joerss bei.

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„Der Außenbereich soll vor der Zersiedelung geschützt, der Charakter der Landschaft auf diese Weise erhalten werden. Es handelt sich nahezu um eine ,heilige Kuh‘ im Baurecht“, sagt der Jurist, der Berater des Immobilienverband Deutschland IVD in Berlin und Brandenburg ist. Im Außenbereich seien nur sehr wenige bauliche Nutzungen zulässig, beispielsweise landwirtschaftlich genutzte Gebäude, die man im Stadtgebiet nicht ansiedeln könnte.

Selbst wenn ein Schwarzbau im Grundbuch eingetragen ist, nützt das wenig. Darüber sind sich die Experten einig. „Die Eintragung des Gebäudes im Grundbuch wird der Eigentümerin nicht helfen, weil die Aussagen des Grundbuchs über die Art und Weise der Nutzung eines Grundstücks nicht verbindlich sind.“ Selbst die Aufnahme des Gebäudes im Kataster könne eine Baugenehmigung nicht ersetzen.

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„Es könnte der Eigentümerin möglicherweise helfen, wenn sie beweisen könnte, dass die zuständige Behörde bereits seit sehr langer Zeit von der Existenz des Gebäudes Kenntnis hatte und eventuell flankierende Genehmigungen erteilt hat, beispielsweise zur Straßenanbindung des Gebäudes.“

„Würde das Grundstück im Bereich einer zusammenhängenden Bebauung (Paragraph 34 Baugesetzbuch) liegen, könnte eine Baugenehmigung auch nachgeholt werden“, sagt der Immobilienrechtler Joerss. „Wenn es mit dem übergeordneten Flächennutzungsplan vereinbar wäre, könnte die Gemeinde eventuell auch einen Bebauungsplan aufstellen, der die konkrete Bebauung zuließe.“ Für Einzelgebäude sei dies im Außenbereich aber regelmäßig nicht möglich. Ausnahmen gebe es nur selten. Beispielsweise für viele Feriensiedlungen auf dem Gebiet der ehemaligen DDR.

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